¿Cómo y contra quién puede reclamar el comprador por los defectos de su vivienda de nueva construcción una vez entregada?
Debido a la velocidad con la que se han construido edificios en los últimos diez años en la actualidad están apareciendo numerosos defectos de construcción. Pero ¿cómo y contra quién puede reclamar el comprador por los defectos de su vivienda de nueva construcción una vez entregada?.
La respuesta la encontramos en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, que entró en vigor el 6 de mayo de 2000, y que resulta de aplicación para la reclamación por todas las obras de edificación pública o privada cuya licencia se haya obtenido con posterioridad a dicha fecha de entrada en vigor.
Se supera así el sistema de responsabilidad civil establecido en el Código Civil en el antiguo art. 1591 y se regulan plazos de garantía de diferente duración, adecuados a la situación actual del proceso constructivo, en función del tipo de vicio o daño del que adolece la construcción:
- Diez años en caso de concurrencia de vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- Tres años en caso de concurrencia de vicios que afecten a elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad.
- Un año en caso de concurrencia de vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Estos plazos de garantía se computan desde la fecha de recepción de la obra. Si bien el plazo de prescripción de las acciones por defectos constructivos será de dos años desde la producción de los daños sin perjuicio de las acciones contractuales.
La Ley fija las respectivas responsabilidades y obligaciones de los distintos agentes que intervienen en la edificación por sus diferentes cometidos profesionales en los art. 9 y siguientes: promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, suministradores de productos.
En base a todo lo anterior una vez producidos los daños en la edificación lo más recomendable es solicitar un informe pericial a un perito cualificado para determinar el tipo de defectos de los que adolece la edificación así como su causa y su posible responsable. Una vez conocidos todos estos aspectos conviene realizar una reclamación extrajudicial a quien se considere responsable o responsables, requiriéndoles para que procedan a su reparación. La ventaja de esta reclamación es que si se realiza de forma fehaciente interrumpe los plazos de prescripción.
Lo más habitual, es que esa reclamación no sea atendida o que el requerido no se haga responsable por entender que la responsabilidades corresponden a otro de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. En este caso, el adquirente de la vivienda no tendrá más opción que solicitar la intervención de abogado y procurador para interponer demanda de reclamación por defectos de construcción. Deberá hacerlo dentro de los plazos establecidos legalmente.
- En el caso el agente que considere responsable sea perfectamente inidentificable e individualizable se reclamará contra él por virtud de lo dispuesto en el art. 17.2 LOE.
- En el caso de que no haya sido posible la individualización, se puede exigir una responsabilidad solidaria del art. 17.3 LOE.
En todos estos supuestos de reclamación por defectos constructivos deben tenerse en cuenta el sistema de seguros que instaura la LOE pues establece la obligación de que los sujetos intervinientes en el proceso de edificación suscriban determinados seguros para garantizar la reparación de los defectos constructivos y más concretamente:
- Seguro del 100% del coste final de la ejecución material de la obra, durante 10 años, para las garantías de cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- Seguro del 30% del coste final de la ejecución material de la obra, durante tres años, para las garantías sobre elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad.
- Seguro del 3% del coste final de la ejecución material de la obra, durante un año, para las garantías sobre elementos de terminación o acabado de las obras.
La prima de estos seguros debe estar pagada en el momento de la recepción de la obra (también se puede pactar el fraccionamiento del pago), y una vez que toman efecto las coberturas del contrato suscrito éste no puede ser rescindido ni resuelto hasta que no expire el plazo previsto legalmente en cada caso.
Además la declaración de obra nueva queda condicionada a la efectiva contratación de los respectivos seguros.
Es importante destacar que el tomador del seguro será el constructor y el promotor según sus respectivas responsabilidades. Y, respondiendo a la pregunta que nos hemos planteado, los asegurados serán los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo que se podrán dirigir directamente contra el asegurador que asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento. Los demás agentes intervinientes en el proceso constructivo pueden suscribir voluntariamente seguros de responsabilidad civil para cubrir posibles riesgos derivados de su intervención.
Hay que destacar que cuando la Administración pública es promotora no está obligada a constituir ninguna de estas garantías (art. 1.3 de la LOE).
Desde Mulberry abogados pueden realizarse este tipo de reclamaciones tanto judicial como extrajudicialmente. Puede confiar en Mulberry para la solución de su problema de reclamación por defectos en su vivienda.
Fdo.- Mª Concepción Rayón Ballesteros.
Of Counsel de Mulberry. Abogada y profesora doctora